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不動産ローンでお困りの方へ

不動産ローンの事例集

競売を回避し、任意売却を安心して運ぶには...

  • 任 売
  • 競 売

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底地の所有者Aさんからのご相談。現在、敷地上に建っている他人名義の収益マンションの所有者法人Bが、借入れしているローンの支払いを滞らせているとの こと。債権の回収業務は、銀行から整理回収機構(RCC)へと変更されているようです。土地の所有者であるAさんは、ご相談時、このままではそのマンショ ンが差押え・競売になることを知っておられましたが、競売になってしまったら全く知らない人が建物を購入するのは非常に不安であると話されました。さて、 どうすれば...

解決
ノアーズアークからの提案

Aさんのご希望は、競売になってしまう前に何とかB社に任意売却を進行してもらい、購入されるお客様をノアーズ アークの力で連れてきてほしいということでした。実はAさんは、B社がマンションを建て替えする際に、契約しなおした借地契約の内容に対して非常に不満に 感じる点があったことでB社との関係が悪くなり、直接AさんとB社の取締役がお話できる状態ではなかったようです。今度新しい人と借地契約を結ぶ時は、絶 対にノアーズ アークに仲介してもらい、立ち会ってもらうと強くおっしゃられていました。
 そこでノアーズ アークではまず、B社の取締役とお会いしました。B社は、実際には経営破綻している状態であり、会社も債務整理に入る予定だと言われました。ただし、個人保証もされているということで、今後の方向性に対して困惑されている様子でした。
B社の取締役も、任意売却の手続きをして債務を少しでも減額したい希望をお持ちでしたが、地主のAさんに直接その旨を言えなかったので、当社からの訪問はちょうど願ってもないことだとおっしゃいました。
 次にノアーズ アークで購入希望者のCさんを探し、購入希望についてB社の役員の方たちと一緒にRCCへ報告へ行きました。金額についてはなかなか同意いただけませんで したが、再三の交渉の末、借地マンションの契約の同意はいただけました。が、今度はCさんとAさんとの間で保証料・借地料の折り合いがなかなかつきません でした。CさんはB社との間の金額を引き継ぎという希望でしたが、もともとAさんは立会人なく結んだ以前の借地契約の金額に不満を抱かれていましたから、 とても難しい交渉でした。結局、現状の保証金の相場・借地料の相場をお話し、お互いに妥協点を探り、最後はスタッフがAさんのもとへCさんと一緒に行き、 さまざまな取り交わしの場面ですべて当社が立ち会うというお約束の書類をお渡しすることで、お互い納得のいく契約を取り交わすに至りました。
 Aさんには最終的に、Cさんが建物を所有することで安堵したとおっしゃっていただきました。誰が落札するかわからない、場合によっては買取請求されるか もしれない、そんな不安が全て解消されたようです。また、依頼者ではありませんが、B社の方からも非常に感謝された案件でした。

共有名義の住宅の一部が競売にかかった場合は...

  • 共有名義
  • 競 売

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30代女性のAさんはご主人と、それぞれ半分ずつの持ち分で一戸建住宅を所有していました。しかし、ご主人は多額の借金が理由で自己破産。ご主人の持ち分が競売にかかり、Cさんが落札しました。Cさんは共有名義であるAさんに対して「共有物 分割請求」をしてきましたが、戸建住宅なので分割はできません。この場合、CさんはAさんの持ち分も含め、住宅まるまる全部を次のさらなる競売にかけるこ とができてしまうのです。そしてまた別の誰かが落札すると、住宅全部がこの落札者の所有となってしまい、落札者はもともとの居住者であるAさんに明渡しの 請求をすることができます。さて、どうすれば...

解決
ノアーズアークからの提案

「明渡したくない」というAさんの意志を伺いましたが、AさんはCさんに対して負債がないため、話し合いによって競売を免れることはできません。ならば、 Cさんが住宅を競売にかける前に、AさんがCさんの持ち分を買い取ればいいわけです。時間との闘いの中で金策をともに考え、なんとかAさんはCさんの持ち 分を買い取ることができました。Aさんは住まいを明渡すことなく、そのまま住み続けることができました。

離婚を機に、住宅ローンの連帯保証人から外れたいが...

  • 返 済

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ご主人と離婚なさった奥様からの依頼でした。元ご主人は個人事業者で、住宅ローンを借り入れしており、奥様が連帯保証人になっていました。ところが、ご主人の生活費の入金が不安定になり、離婚。奥様は離婚なさったことで連帯保証人から外れたいという意向です。さて、どうすれば...

解決
ノアーズアークからの提案

奥様が連帯保証人から外れる ことができるかどうか、ノアーズ アークのスタッフが銀行に同行して話をしました。すると銀行から、住宅ローンの申込者本人である元ご主人と来行するようにと言われ、感情的にも元ご主人と 2人で銀行と話をするのは…という奥様の心情を汲んで、スタッフが再び同席。結果、奥様は連帯保証人をやめることができました。奥様はその後、破産手続きを行いましたが、元ご主人との縁が完全に切れ、身辺整理ができたことで非常に喜ばれました。

借金返済の滞納によって共有名義の住まいが競売を申し立てられた場合は...

  • 滞 納

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Aさんは、知人の借金の保証人となったためにその返済に苦しみ、月々払いの返済方法を金融機関に相談していました。しかし金融機関は、ある程度まとまった資金での返済しか認めないとのこと。Aさんはお母様と共有名義で マンションを所有していますが、そのマンションのローンは、Aさんとお母様が一生懸命貯めたお金で繰上返済をしていたので無借金の状態でした。そこで金融 機関は、そのマンションのAさんの持ち分に対して、競売の申立てをすると言ってきたのです。しかし、そのマンションには年老いたお母様が一人で住んでい る。さて、どうすれば...

解決
ノアーズアークからの提案

Aさんは、何としてでもお母様を家から追い出したくないという一心で助けを求めてこられました。債権者である金融機関の言い分は、そのマンションの査定額のせめて半分は返済してほしいということ。そこでノアーズ アークが、共有名義の物件とそうでない物件の査定方法の違いを分かりやすく説明する図面や書類を作成。その結果、当初返済してほしいと言われたの金額の約半分で解決できることになり、競売を申立てられたAさんの持ち分についても、お母様が買い戻すことに成功しました。

共有名義の住宅の一部が競売にかかった場合は...

  • 共有名義
  • 競 売

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30代女性のAさんはご主人と、それぞれ半分ずつの持ち分で一戸建住宅を所有していました。しかし、ご主人は多額の借金が理由で自己破産。ご主人の持ち分が競売にかかり、Cさんが落札しました。Cさんは共有名義であるAさんに対して「共有物 分割請求」をしてきましたが、戸建住宅なので分割はできません。この場合、CさんはAさんの持ち分も含め、住宅まるまる全部を次のさらなる競売にかけるこ とができてしまうのです。そしてまた別の誰かが落札すると、住宅全部がこの落札者の所有となってしまい、落札者はもともとの居住者であるAさんに明渡しの 請求をすることができます。さて、どうすれば...

解決
ノアーズアークからの提案

「明渡したくない」というAさんの意志を伺いましたが、AさんはCさんに対して負債がないため、話し合いによって競売を免れることはできません。ならば、Cさんが住宅を競売にかける前に、AさんがCさんの持ち分を買い取ればいいわけです。時間との闘いの中で金策をともに考え、なんとかAさんはCさんの持ち分を買い取ることができました。Aさんは住まいを明渡すことなく、そのまま住み続けることができました。

競売を回避し、保証人への負担を軽減するには...

  • 任 売
  • 競 売

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Aさんは奥様とともに、大阪市内の一戸建て住宅に居住。平成19年10月に保証協会より競売開始決定がなされており、平成20年5月の中旬に競売開札の予 定でした。その他は、大阪市中央区から差押えされているのみ。しかしながら、保証人の不動産も共同担保となっており、すでに迷惑がかかっていました。なん としても競売は避け、任意売却によって保証人の負担を軽減したいというのがご希望でした。また、別口でヤミ金からの無担保融資もあり、任意売却による資金 の一部をヤミ金への返済に充てたいということでした。さて、どうすれば...?

解決
ノアーズアークからの提案

早急に債権者およびヤミ金へ、事情説明・任意売却可能かどうかの交渉に赴き、任意売却についての了承を得ました。取引に関しては、当初予測していた価格より高額で売却できたため、債権者(金 融機関等)にも今後の返済条件を緩和していただけました。結果、保証人の方への負担をかけることなく、古くからの友人としての良好な関係を保つことがで き、ヤミ金へも一部返済することで厳しい取立て等がなくなったため、Aさんの精神的負担は劇的に軽くなりました。さらに、引越し費用および手当て金ももら うことができ、金銭的にも助かったと喜ばれました。
*注意・保証人・ヤミ金については借入先によって対応が異なります。直接当社にご相談ください。

親族間での取引と買い戻しをスムーズに運ぶには...

  • 任 売
  • 競 売

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尼崎市内の一戸建て住宅にお住まいのAさんは、奥様・お子様2人の4人家族。平成19年11月、信用金庫からの申し立てがあり、平成19年8月に競売開札 となっていました。その他、税務署・尼崎市の差押え、および都市銀行・事業者融資会社の設定がなされていました。ただ、お子様の学校区を変えたくないた め、できればご主人のお父様に安い金額で土地・建物を買い取ってもらい、そのまま居住したいというご希望でした。さて、どうすれば...?

解決
ノアーズアークからの提案

早急にノアーズ アークのスタッフから、すべての債権者の ところに事情説明に赴き、任意売却が可能かどうかの交渉を行いました。親族間売買は禁止している金融機関が多いのが現状です。ですから、その他の親族の協 力により、いったん他人の名義で任意売却を行い、ある程度の期間をおいてAさんのお父様に所有権移転をすることができました。引越しすることもなく、さら に親族名義のまま不動産を残すことができたため、非常に喜ばれました。
*注意・親族間売買にあたっては、別に懸念する重要なことがたくさんあります。直接、当社にご相談ください。

競売を回避し、引渡し猶予期間もできるだけ長くするには...

  • 任 売
  • 競 売

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相談者は西宮市のマンションに在住のAさんご夫婦。平成19年11月に住宅金融金庫より競売開始設定がなされ、平成20年3月初旬に競売開札の予定となっ ていました。その他、年金福祉・都市銀行・事業者融資会社の設定、および西宮市からの差押えがされていました。ご相談に来られたのは、あと1カ月以内に契 約・決済を行わなければ競売になる、というタイミング。Aさんはお仕事の都合上、今のマンションにはできるだけ長く居住したいとのことでした。さて、どう すれば...?

解決
ノアーズアークからの提案

スタッフが早急にすべての債権者のところに赴き、事情を説明するとともに、任意売却が可能かどうかの交渉を行いました。さらに、時間的余裕がないため、不動産業者を買主として任意売却を進行。最高金額業者の金額をもって、各々の債権者(金融機関等)に交渉を行いました。前もって価格の打ち合わせをしていた事で、債権者すべての同意を得ることができ、無事に取引が完了。さらに、買主様のご好意により、引越し費用や次の賃貸住宅の保証金もまかなっていただき、入居も2カ月間無償にて引き伸ばすことができ、スムーズにお引っ越しができました。
*注)無償にての居住に関しては、法律上、別に懸念する重要なことがたくさんあります。直接当社にご相談ください。

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